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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

??從20世紀80年代起,我在中央農研室工作,因農村調查,到過珠三角許多次。我記得那時候不僅僅是珠三角,全國經濟發展最快的五個省份———廣東、浙江、江蘇、山東和福建,經濟總量的百分之七十都在縣以下,原因在於鄉鎮企業。當然珠三角的鄉鎮企業以外向型為主,所謂“三來一補”是區別於長三角和環渤海的廣東特色。因為有瞭鄉鎮企業,我們才開始見識到小城鎮的發展,盡管那個時民間信用貸款借款年息候城鎮化的提法仍然是理論探討的一個禁區。可以說,沒有鄉鎮企業的發展,就沒有鄉鎮財政的積累,也就沒有珠三角小城鎮蓬勃發展的勢頭,所謂的珠三角城鎮化進程也就無從談起。

??研究珠三角的城鎮化進程,離不開一些最主要的問題:是什麼促進瞭鄉鎮企業的高速增長?為什麼在珠三角的小城鎮如此發育?而且在眾多決策者心目中,存在的問題多多。其實在改革開放政策的推動下,能夠使得城鎮化在小城鎮這個載體上迅速發育,還是根源於特殊體制條件下的低成本過程。如果沒有集體經濟充分地利用廉價的土地優勢,通過租賃廠房與外資、港資合作,就沒有珠三角的今天。廉價的土地吸引瞭大量的投資者,同時也帶來瞭大量的外來勞動力,他們從珠三角外紛紛來到瞭這裡,圖的是工資收入遠遠高於農業收入。雖然勞動力成本廉價,但是與過去微薄的農業收入比起來,已經是非常重要的轉變和提升。從這裡可看出工業發展的低成本優勢源自於土地的廉價。這種土地制度的優勢,可能有遠離於中央政府管制的原因,也有當地政府對於長期落後的廣東沿海地區所給予的政策寬松條件,當然更離不開珠三角的農村集體經濟組織的管理者在改革開放浪潮下勇於突破傳統體制的膽識和魄力。我們回過頭看,現在珠三角農村的用地形式,在法律上可能還是存在著“違規”,已經安置瞭大量農民工的出租房,在用地性質上可能無法給予明確的認定,盡管當地農民已經充分地體驗到所謂宅基地的財產性收益為自己帶來的好處,充分地探索瞭集體土地作為廠房租賃出去給農民帶來的各種股份制收益,而這些已經是農村集體經濟組織下農民的主要收益來源。我們在曾經的調查中,還為這種財產性收益的認定是否為勞動所得而擔憂,而到今天,這已經成為一種普遍性的規則。從這裡看,土地低成本產生的優勢,帶來瞭勞動力的低成本,使得珠三角迅速地在一個痛並快樂著的過程中走向瞭沿海發達地區領先的行列,在這種特殊的制度條件下為城鎮化進程奠定瞭最好的基礎。

??城鎮化是農村人口進入城鎮的過程。在世界上普遍稱為城市化,因為國際上的城市沒有大小之分。而在中國,由於城市的設置要經過嚴格的行政管理和審批程序,數量極少。然而,真正與農村有著天然聯系的是鄉鎮,鄉鎮企業生於此。人口從農業就業伴隨著鄉鎮企業的發展轉向瞭非農就業,雖然在空間上向鄉鎮所在地的小城鎮聚集有一個過程,但畢竟在三十年內,這個轉移過程基本上實現瞭,也就意味著珠三角的城鎮化進程已經達到瞭一個新的起點。令人感到非常欣慰的是,南方報業傳媒集團在進行城鎮化跟蹤報道時,抓住瞭珠三角城鎮化進程的主體,即無數個鄉鎮企業和小城鎮生長、發育以及逐步成熟的進程。因為小城鎮承載著本地農村人口和外來人口聚集而成的就業大軍,而他們已經是珠三角城鎮化人口最重要的組成部分。成就在這裡,未來的問題也集中在這裡。

??珠三角的城鎮化還有一個仍未化解的難題:大量的外來勞動力在城鎮化過程中的地位如何確定,他們如何能夠在新型城鎮化規劃和政策中,享受到與當地居民同等的公共服務水平。其實,政策的穩步有序推進應該和產業調整有機地結合起來。低成本的工業化依賴路徑在向服務業轉變過程中,人口結構的調整會自動發生。這裡既有勞動力成本上升的倒逼機制,也有資本和技術密集型的“機器換人”的替代機制,更有傳統工業被淘汰出局的更新機制。但是無論如何,面對外來人口應采取更加開放和公平的政策,在珠三角推進城鎮化政策中還是需要有更大的包容。

??低成本發展的時代隨著土地成本的大幅度提高已經成為瞭過去。當經濟高速增長伴隨著收入增長的同時,過去的集體土地所有者對於征地龜山區二胎的模式和占地的模式都有瞭新的理解。在評價珠三角城鎮化進程時,要看到多重因素的制約使得用地制度改革遠遠落後於現實。

??看珠三角的城鎮化真的不能隻看到廣州、深圳、佛山等大城市主城區,而真正帶來農村人口向城鎮集中,容納瞭更多的外來人口打工的地方,基本還是小城鎮和已經行政劃轉為城市社區的原鄉鎮。當我們從廣州伸展到珠三角各地的高速公路沿途向兩邊看去,似乎這裡的城鎮化仍然是原始的狀態,所謂的“村村像城鎮,鎮鎮像農村”依然是這裡大面積城鎮化的寫照。原來低價出讓的大量廠房鱗次櫛比地在高速公路兩旁林立,農民的出租房仍然顯現出一片“亂象”。如果與大城市的主城區相比,可能在管理者和決策者的印象中,這裡仍然是農村。其實,這就是正在發育和成長的城市,也是高速城鎮化進程中最合理的過渡中的城市。

??本地農民的城鎮化已經基本完成,而外來人口基本上已經被統計為城鎮居民,並且為珠三角城鎮化水平的提高做出瞭統計上的貢獻。然而,這種低成本的發展過程,雖然已經完成瞭珠三角的城鎮化,但是仍然面臨著新的挑戰。

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??當我們還在為珠三角農民的身份而糾結時,其實城鎮化任務的完成已經在以下幾個方面充分顯現出來:一是大部分農民已經遠離瞭農業產業;二是農業所占的比重已經到瞭個位數甚至更低;三是原來的土地大多已經轉向瞭非農用地;四是我們在法律上認定的農村集體土地實際上是已經城鎮化的一部分社區擁有的土地;五是這裡所謂的農民其實早就是仍然保留集體土地所有權的城鎮居民。從這個意義上看,城鎮化的認定,已經完全超出瞭傳統意義上的農民和市民之分,而是在現今制度條件下對歷史身份的認定,即如何承認既成事實而重新界定。

務實、尊重規律,珠三角城鎮化的路徑選擇

??珠三角的城鎮化三十年,為全國城鎮化改革和發展提供瞭最好的探索和經驗借鑒:不在於城市建設得是否漂亮,不在於GDP增長速度有多高,而在於務實的精神和態度;在尊重集體經濟組織和農民的土地權益中,或者是在城鎮化發展的形態中,順其自然,尊重經濟規律和城市發展規律,從低成本的發展路徑,向創新和結構調整轉型,應該是合理的選擇。

李鐵國傢發改委城市和小城鎮改革發展中心主任


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-15/07535972512836902240929.shtml

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