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  對於新鴻基瀧景、嶺南天地這樣的舊改巨無霸項目來說,其開發周期也普遍長達10年左右。嶺南天地目前住宅已經開發到三期,商業街區二期已開放,而其整體開發完成期則鎖定為2020年,與之類似,新鴻基"瀧景"的開發周期也在10年左右。

  "三舊"大盤多為綜合體 愛走"高大全"

  黃少媚:這也是機緣巧合,並不是說我們一定要做舊改的項目,而是在舊改項目裡面,我們剛好遇到瞭比較好的合作夥伴。

  在業界看來,保利地產在佛山更熱衷一種"新城開發模式"。在打造瞭千燈湖"保利生活圈"後,這傢年銷售額力爭120億元的佛山頭號實力房企,在佛山新城、德勝新城、三山新城拿下大型新開發地塊,在今年還進駐瞭三水新城。

  據業內人士介紹,農村集體用地開發是沒有獨立產權的,一般來說幾乎不可能用於商業、住宅項目開發。但是,對於缺乏大型成熟商業項目的南海各個鎮街來說,政府倡導的土地集約連片開發是一個很好的契機,可以改變土地使用率低的局面,將大量的工業廠房用地整合,改善區域商業環境。采寫:南都記者 路漫漫



  今年11月,全省乃至全國最大規模的"三舊"改造項目---新鴻基瀧景,也就是佛山人熟知的瀾石舊改項目即將"開花結果"。而同樣在近一兩年迎來收獲期的 "三舊"改造項目,在禪桂中心城區有多達11個,總建築面積均超過50萬平方米,大部分都是綜合體,他們將在今年內同場競技。

  保利華南實業有限公司副總經理張亮認為,"三舊"改造比重加大,是新一輪城市化的寫照。近10多年佛山城市化起步以千燈湖、佛山新城等新開發區域為代表,但在到瞭現在這個階段,連片的優質大地塊越來越稀缺。張亮還指出,對企業來說,"三舊"改造有其風險。"三舊"改造項目地價、對原住戶的補償價格"水漲船高",由於住戶零散,開發周期有可能會變長,這裡面有很多企業無法掌握的不可控因素,風險是比較大的。

  這一"三舊"改造巨無霸項目,計劃今年11月推出市場,迎來首個"收獲期"。而南都記者本周梳理後發現,今年僅在禪城,在售或將開盤的"三舊"改造項目有10多個,其中有8個項目建築面積超過瞭50萬平方米。

  佛山"三舊"改造項目在近1年大舉現身,占據禪桂中心城區半壁江山以上,其背後的推手是佛山市區兩級政府。在2007年,禪城率先拉開"三舊"改造大幕之後,佛山的"三舊"改造呈現加速度發展。

  如果說房子也有前世,那麼從去年迄今,佛山中心城區湧現出的新興房地產項目中,有"前世"的大項目為數眾多,這些大項目都是"三舊"改造項目,在變成凌雲高樓之前,都曾是破舊不堪的低矮容貌。

  若放眼禪桂和佛山新城所在的佛山中心城區,"三舊"改造背景的大項目,在今年尤為密集。在禪城,建築面積超50萬平方米以上的地產項目,幾乎清一色都是"舊改",而瀝桂新城、羅村等片區,50萬平方米以上的項目中,南海萬科廣場、廣佛智城等舊改項目,同樣占據不小比例。

  占地1800多畝的大瀝廣佛(國際)商貿城中心區,開發用地涉及到5個村委會、15個包括村組集體經濟組織在內的土地權屬單位。為支持及促進農村集體用地集約開發,當地政府通過給村集體返租的形式,由政府統一從村集體租用土地後,對外引入項目開發公司,實現瞭中心區連片開發。作為廣佛商貿城中心區的大型綜合體廣佛智城,就是在這樣的舊改背景下誕生的項目,其定位為打造電商體驗之都。

  與之相對應,另一些主力大房企,對參與"三舊"改造則態度謹慎。在廣州有著豐富"舊改"經驗的保利地產,作為市場顧問參與到佛山新城大墩村改造前期工作,而中海、招商等著名房地產企業,也未曾購買"三舊"改造地塊。

  從2007年起跑,再到現在的飛躍,佛山"三舊"改造由市區兩級政府"播種",房地產企業為主體傾力"耕耘",正迎來一個集中的收獲期。

內容來自sina新聞

  舊改其實有幾個要求:首先是需要錢,它需要一個資金實力很雄厚的集團去支持它;第二個,就要求村民以及當地政府對這傢公司的實力有信心。我相信所有的村民、當地的政府以及我們的合作者,他們對新鴻基的財力和實力都是沒有疑問的。

  就在本月,南海區政府的一紙文件,力挺全區"三舊"改造工程,備受業界矚目。《佛山市南海區城市更新("三舊"改造)實施意見》(南府〔2013〕239 號),通過土地確權費獎勵、基礎設施配套費獎勵、租金補貼、土地出讓金補貼、稅收補貼以及一系列的獎勵,鼓勵社會力量參與"三舊"改造。

  大屏幕上,"瀧景"兩字引來鎂光燈頻閃,播放的項目3D效果圖上,展現瞭一個地處禪城城南的"城中之城",高樓林立、規劃優美,如果沒留意畫面上的佛山電視塔,很難想象這是未來的新瀾石市容。

  在去年6月,本報曾報道,佛山在建的綜合體總量多過廣深。而南都記者本周梳理數據發現,目前佛山中心城區現身的"三舊"大盤絕大多數也為綜合體,定位上普遍愛"高大全",新鴻基"瀧景"、瑞安嶺南新天地等超大型"三舊"改造項目,開發期普遍為10年左右。

  舊改做得好,首先需要錢

  一個最為典型的個案是由東建集團打造的普君新城。總建面過百萬平方米的普君新城,由東建集團2008年1月,以不到100萬元"白菜價"摘得,但實際上,發展商負責動遷、回遷,拆遷總建築面積超過36萬平方米,而這一項目迄今隻有君譽財富公館公寓、少量商鋪能對外發售,目前住宅的開發全部用於回遷。

  其實舊改真的是個好東西,像獵德村改造,那裡的居民現在應該是很幸福的。如果獵德像現在冼村一樣,那珠江新城絕對沒有現在這麼漂亮。

  丁力:我也想這個問題,越來越多房產商參與三舊改造,因為成本難題,會不會推高房價呢?我覺得房企不該那麼多地參與進來。

  新鴻基地產南中國總經理 黃少媚

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-08-16/08403448277.shtml

  1、2007年,禪城區啟動瞭全省規模最大的歷史街區改造---祖廟東華裡改造,並引入發展商參與,當年12月,瑞安房地產斥資75.1億元競得這個項目。此為推動力,2008年佛山被授予"廣東省'三舊'改造試點示范市"。



  "這個項目是全國最大的舊改項目之一。"在這場發佈會上,新鴻基地產南中國區總經理黃少媚道出瞭"瀧景"的過人之處。而南都記者事後查詢資料發現,深圳大沖村舊改項目曾被列為省內乃至全國最大的城中村改造項目,而其總建築面積280萬平方米,和"瀧景"規模相當。

  在7月26日的新品發佈會上,新鴻基地產南中國區總經理黃少媚就毫不諱言,"瀧景"的住宅產品,在產品質數上要在佛山做"NO.1"。

  在業界看來,佛山"三舊"改造項目在土地價格和房屋補償價格上不斷刷新紀錄。這也讓不少企業面對"三舊"改造項目時謹慎前行,而已開發項目,有時候也希望節奏"慢一點"。

  丁力:利益還是這一問題的核心,拆遷的難題還是需要政府去理順,這是企業搞不定的,村民和企業在利益前面能夠平起平坐,然後由政府出面,更容易解決,因此三舊改造要能順利推進,政府需要去幫助企業。

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  在禪桂中心城區,南都記者統計的11個總建面超50萬平方米的"三舊"改造項目中,僅有2個為住宅為主的地產項目。以"瀧景"和嶺南天地為代表,均為大型城市綜合體項目,在業態上涵蓋瞭住宅、高檔商業中心、寫字樓和五星級酒店等。

  南都記者瞭解到,不同於其他舊改項目,嶺南天地所在的祖廟東華裡是嶺南文化的精髓所在,是佛山文物古跡最密集、規模最大、傳統風貌保存最完整的歷史文化街區。因此,在這一項目的改造上,開發商瑞安對於其商業街既保留原有文化特色,亦註入現代商業元素。其中,嶺南天地保存一個完整的古建築物群,項目內共有 22處文物古跡,包括祖廟、東華裡古建築群等。

  實際上,這些"三舊"改造項目,其定位在土地出讓之前就已確定。今年7月,佛山市市長劉悅倫在季華路沿線作"城市升級"調研時,指出季華路要打造成"季華中央商務帶",作為佛山城市和產業升級的"主陣地",在此背景下,已建設和將推出的"三舊"改造項目普遍定位於綜合體,兼容瞭較多體量的商業指標。

  "舊改"蛋糕越做越大 吃還是不吃?

  在佛山,計劃開發10年的新鴻基禪城瀾石"瀧景"項目,當仁不讓地成車貸信貸基隆七堵車貸信貸為全市最大的"舊改"項目。這一項目2009年末、2010年初,新鴻基地產分兩次拿地,共斥資近90億元,同時也是其在中國內地最大的投資項目。

  記者采訪中發現,佛山的品牌房企參與舊改的積極性冷熱不一。以港企巨頭新鴻基地產、瑞安房地產為龍頭,兩大"三舊"改造項目積極推進中,而萬科則在佛山開發兩大"舊改"背景的萬科廣場,而越秀地產、龍光、長信、星星地產等市內外實力房企也紛紛參與,這些企業屬於積極派。

  這些項目普遍是從去年至今開始入市。以禪城的"三舊"改造項目為例,今年下半年新發售和將發售的全新項目就有新鴻基瀧景,季華路上的禪城綠地中心、海灣城和星星·凱旋國際等4盤,而佛山萬科廣場等,也都是近1年新開盤。

  地價、補償價不斷拔高 政府欲減負

  而在每年一度的佛山城市可經營項目推介會上,舊改項目扮演的角色愈發鮮明。2013年的推介會,佛山市擬在會上推介項目58項,項目總投資956.51億元。其中"三舊"改造項目14項,投資金額349.60億元,創下歷年新高,其中簽約"三舊"項目11項,投資總額200.76億元。

  今年7月9日,佛山近兩年最受矚目的"三舊"改造地塊---禪城南浦村地塊,經過5.5小時的"鼠標戰",被越秀地產旗下的廣州東輝房地產開發有限公司等2 個主體組成的競買聯合體以17.72億競得,這一地塊宗地面積55981.71平,樓面地價7346元/平,溢價率為96.2%,創下瞭禪城區土地交易史上次高的樓面地價。與此同時,南浦村改造工程的拆遷補償標準,也創下新高。去年6月,禪城區公佈南浦村片區改造房屋征收補償安置方案,最高補償標準達到瞭 7000元/平方米,超過瞭祖廟東華裡改造項目最高6500元/平方米、瀾石舊改項目最高5000元/平方米(規定時間內簽約上浮1000元/平方米)的標準。

  記者采訪中也發現,目前禪桂中心城區的"三舊"改造項目,特別是大型綜合體,定位普遍較高。如最早改造的嶺南天地,是瑞安房地產在國內最大規模的改造項目,而瀧景同樣是新鴻基地產在內地最大投資項目,而禪城綠地中心,是綠地集團深耕廣佛後,帶來瞭旗下產品線上拳頭產品---綠地中心,佛山萬科廣場同樣被萬科寄予厚望。

  為此,希望"三舊"改造能快馬加鞭的佛山市區兩級政府,加碼扶持力度。最近出臺的佛山市南海區城市更新 ("三舊"改造)實施意見》(南府〔2013〕239號)中,就提出"三舊"改造項目,土地確權費和配套費"工業全返,商服返一半",對建設單位或參與企業進行獎勵。"減負"之舉效果如何,目前仍不得而知。但發展商也希望能提前獲知和化解風險,傾聽村民和村集體訴求,佛山新城樂從大墩村改造成立決策咨詢委員會,保利地產成為大墩村改造的市場顧問,提前介入這一項目改造。

  [佛山舊改的另類樣本]

  在佛山,多如牛毛的"三舊"改造項目遍佈五區,這些項目普遍都帶有較大的商業指標,如何在競爭中脫穎而出,如何保持持續的生命力,越做越強,有幾個樣本頗值得研究。

  嶺南天地 保留原有文化特色

  2007 年5月,禪城區政府提出"三大改造"戰略,瑞安房地產以75.1億元的成交價聯合競買投得此地。2008年2月28日嶺南天地正式啟動。隨後是2011年國慶的試營運到街區的正式開業,這一總面積達到6萬平方米的商業街區定位為佛山新名片,希望成為全球說粵語人士尋根之地。

  目前,一期商業街區現已全面開業,大部分為國際連鎖商戶。嶺南天地的整體開發集商業街區、高端別墅、洋房、公寓、寫字樓、商場、星級酒店等於一體,總建築面積達150萬平方米。

 [困擾]

  廣佛智城 租農村集體用地開發

  在南海區的舊村舊廠改造過程中,有一個比較獨特的土地開發模式。也就是南海區政府在與村民協商過程中摸索出瞭農村集體用地出租開發模式。

  禪桂多數大項目 前身皆"三舊"

嶺南新天地商業街保留瞭原有的文化特色。南都記者 張明術 攝

  對話

  在政府期望值高,企業投入大的背景下,不少已經進入銷售階段的大型"三舊"改造項目,住宅、商業產品的售價也很高。如已發售的嶺南天地東華嘉苑、佛山萬科廣場、南海萬科廣場的住宅產品,普遍在14000-20000元/平方米價格區間內。

  而在季華路,這樣的"三舊"改造背景的綜合體更為密集。從季華西路一直延伸至季華東路,沿線分佈著近10個大型城市綜合體項目,如規模體量較大的星星廣場、佛山萬科廣場、禪城綠地中心等,均為"三舊"改造背景,這些項目業態組合也很豐富。

  近日,新鴻基地產南中國總經理黃少媚接受南都記者專訪時,就舊城改造發表瞭個人觀點。

  南都:從獵德開始,到林和村舊改,宏城廣場改造,再到現在佛山瀾石項目,似乎新鴻基在廣佛比較青睞於舊改的項目?

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  唯一"舊改"項目不太多的片區是佛山新城,總建面超50萬平方米的在建地產項目中,保利東灣、蘇寧廣場、M-city等都不是"舊改",但佛山新城目前已經啟動瞭大墩村等改造項目,這裡的"三舊"改造項目,正處於"孕育期"。

  南都:新鴻基幾個舊改項目看來都是比較成功的,經常也會有人說起新鴻基舊改的成功經驗。

  黃少媚:你覺得我們很成功,其實我們有很多不為人道的煩惱。我們盡量不給政府添負擔......老實說啊,叫我再做舊改項目,我是絕對不會做瞭。

  廣東省社會科學院科研處處長、經濟學博士 丁力

  "房企不應那麼多地參與舊改"

  南都:現在佛山"三舊"改造推動力度很大、范圍很廣,政府也很希望越來越多的企業能參與其中,但從近年來的城市可經營推介會來看,很多企業希望謹慎、慢一點,這一快一慢,是否存在沖突?

  2012 年1月,佛山啟動瞭聲勢浩大的"佛山市城市升級三年行動計劃",並以"佛府〔2012〕1號"文形式向各區傳達,成為近一年多以來佛山城建主旋律。在這個計劃中,"三舊"改造工程被列為第二項,目標是"到2015年,按照省統一部署把全市城中村逐步改造成城市宜居宜業社區。"

  南都:房地產企業是很多"三舊"改造項目的資金來源,回遷房也要企業去蓋,利益分成比較多,房企參與舊改,蛋糕會不會越來越小?

  對房地產企業來說,不管樂不樂意,要想在佛山發展,越做越大"舊改"蛋糕,都擺在眼前。

  南都:佛山很多"三舊"改造項目定位雷同,都是住宅搭配大商場、酒店,你覺得如何創新?

  丁力:誰(參與舊改)賺錢的誰去想。

  佛山舊改威水史

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  2、2013年11月,全省乃至全國最大規模的"三舊"改造項目---新鴻基瀧景即將"開花結果"。今年禪桂中心城區有多達13個在售或者即售的"三舊"項目,11個總建築面積均超過50萬平方米。

  近期,在新鴻基地產舉行的一場"廣佛雙城新聞發佈會"上,佛山瀾石舊改項目正式亮相。

  2012年3月,市長劉悅倫主持召開市政府常務會議,通過《關於加快推進"三舊"改造促進城市升級工作的意見》,提出將解決目前工作中的困難和問題,要求加快推進"三舊"改造,助推城市升級三年行動計劃的實施。

  去年4月,《禪城區通過"三舊"改造進一步促進產業提升發展的意見》("9號文")實施,希望"三舊"改造能夠更多地向產業項目傾斜。在今年,禪城已經批復"三舊"改造項目28個,面積約為2960畝,其中產業項目20個,面積約為2248畝,占總面積的76%。

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