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南都記者查閱資料發現,截至2014年6月30日,佳兆業總土地儲備約2360萬平方米,其中舊改面積占瞭近一半。如華僑城實現收購,對其土儲日益稀疏的深圳市場,將是巨大利好。

佳兆業賣子求生

也因為舊改項目發展的復雜性,不少業內人士曾估計,佳兆業很可能由一傢國企或央企來接盤,比如深圳本地的華僑城。

與佳兆業一樣的是,融創基本是用瞭短短2- 3年時間進入當地房地產銷售金額T O P3,以及全國T O P20。並且融創在大多數已經佈局的城市實現商品住宅銷售金額第一,比如2014年融綠在上海商品住宅銷售金額已榮居第一名。

隨著一線城市新增建設用地規模減少,如何盤活存量成為業內外關心的話題。一旦華僑城收購佳兆業舊改部分,也可以強化其在珠三角地區舊改領域的領先優勢。

觀察佳兆業的股權結構不難發現,郭氏傢族經過一次股權轉讓之後,股權已經稀釋,但仍是最大控股方。

佳兆業旗下項目公司還在正常工作,但其實人心已近渙散。幾位資深人士告訴南都記者,公司很多人已開始思尋後路,一些會堅持繼續為公司的項目服務,也有一些人表示會另謀高就。

目前,佳兆業的前途已到瞭關鍵時刻。無信貸雲林土庫信貸房貸嘉義義竹房貸論是誰,接盤佳兆業都將面臨著不小的困境。不過,換個角度看,這樣的機會如果把握好瞭,將得到華南地區大量優質的土地資源,包括佳兆業在廣州以地王價獲取的靚地,以及深圳一地難求的舊改地塊。

根據2009年10月深圳市政府頒佈的《深圳市城市更新辦法》(簡稱“辦法”)第35條規定,“拆除重建類更新項目的實施主體在取得規劃許可文件後,應當與市規劃國土主管部門簽訂土地使用權出讓合同補充協議,或者補簽土地使用權出讓合同,土地淡水區二胎借款使用權期限重新計算,並按照本辦法規定補繳地價”。

因此,如果有房企提出要收購佳兆業,就意味著要向實際控制人郭氏傢族收購股份。有接近交易的深圳業內人士向南都記者透露,深圳官方也參與並關註這場收購,而且深圳官方可能有提出意見,郭氏要全面退出佳兆業。

“對於孫宏斌來講,融創與綠城‘分手’這件事雖然最傷情,但過去的事情畢竟過去瞭,無論是人還是企業,還得繼續向前看,並且從孫宏斌整個創業生涯來看,這點事確實也不叫什麼大事。”張宏偉接受南都記者采訪表示,從這個角度來看,在融創已經佈局的大本營之外,比如昆明、廣州、南京、深圳等還是能夠發現融創蠢蠢欲動的擴張激情。

采寫:南都記者 陳琳琳

事實上,多數知情的業內人士都認為,如果真要收購,大概率會收郭氏兄弟全部股份。這意味著佳兆業實際控制人徹底變換。

佳兆業收購事件終於初見成果。昨晚,佳兆業與融創中國分別發佈“一錘定音”的公告。公告顯示,佳兆業將向融創出售佳兆業上海4傢項目公司的股權及股東貸款,代價總計近23 .75億元。融創中國全資附屬公司天津騰耀作為買方分別收購上海青灣、上海榮灣100%股權;上海誠灣兆業與上海贏灣兆業各51%的股權及上述4傢項目公司的股東貸款。開始大刀闊斧賣項目的佳兆業,未來還會不會存在房地產的滔滔大軍裡,仍然存疑。

成也舊改,敗也舊改

在佳兆業的起起落落中,不能不提的就是令其發傢也令其倒下的舊改項目。

同策咨詢研究部總監張宏偉向南都記者表示,融創將以狼的速度從既定市場格局當中搶得自己的一份市場份額。在其看來,融創通過與本土房企佳兆業進行合作,實現新的區域或城市擴張,進而進行全國化佈局。

同樣是在2012年,深圳大鵬項目也就是“深圳大鵬佳兆業城市廣場”和佳兆業新都匯傢園都出現在年報上,除去對佳兆業新都匯傢園備註“該項目曾為不良資產或部分已落成的翻新改造發展項目”外,年報和公告對這兩個項目再無任何披露。

對不少房企來說,是不是值得冒險,還很難說。對佳兆業而言,如果不能順利尋找接盤或合作方,退場或將在所難免。

若融創後續繼續收購佳兆業,將順勢借力佳兆業進入珠三角市場。以融創在房地產營銷界生猛的經驗來看,融創很可能借成熟的佳兆業資源,迅速強攻珠三角房地產市場,最終達到深耕珠三角的目的。

1999年,佳兆業創始人郭英成和郭俊偉、郭英智三兄弟靠深圳龍崗一爛尾項目起傢。2011年前後,深圳舊改項目漸成為佳兆業的“重頭戲”。佳兆業城市廣場、大鵬佳兆業假日廣場等多個大盤舊改項目,不但讓佳兆業雄踞深圳新房市場榜首,而且還貢獻著超高利潤。2014年上半年,佳兆業營業收入下滑,但純利不降反增。

中原地產分析認為,目前市場庫存偏大的基本面沒有改變,樓市“惜貸”常態化的基本面也沒有改變。對房企來說,今年仍然會面臨比較大的資金問題。

對於紮根北方的融創來說,收購佳兆業最大的好處莫過於,可以借力拓展自己的短板區域,比如珠三角區域。

一位接近佳兆業的業內人士告訴南都記者,最終還是融創接手佳兆業項目,主要是因為融創與佳兆業一樣,是港股上市的民營房企。“央企決策機制復雜,流程慢,以佳兆業現在的情況如果再等下去,員工工資、業主和債主的壓力都很大。而雷厲風行的融創是及時的選擇。另外,融創也是香港上市民營房企,雙方的股權交割過程更加容易。”

而最新的傳聞是,華僑城很可能接手佳兆業的舊改部分。從融創開發風格來看,舊改並不是其長項,而過慢的周轉周期,也並不符合融創的戰略。

統籌:劉斌

佳兆業數次公告坦承在債務方面遇到問題,正在聘請財務顧問幫助尋求方案。昨日,確認收購的公告終於在翹首企盼中登場。融創中國昨日發佈公告稱將以23.75億元的價格,收購佳兆業集團收購上海榮灣、青灣、贏灣、誠灣四個項目目標公司的股權及債券並各自訂立收購協議。

此時的佳兆業正處於成立以來最危險的時刻。

南都記者昨日也從佳兆業內部高層獲確認,尋求合作是肯定要做的事,佳兆業公司已經肯定將股權出讓,旗下眾多優質項目肯定有下傢。

“深圳是市場機制相對健全的大城市,尚不能避免這樣的風險,其他地方更是風聲鶴唳。新北鶯歌建地貸款”殷旭飛告訴南都記者。中投顧問判斷,總體看,2015年深圳地產市場會在小心翼翼中穩定發展。

“我們很平凡,但堅信拼搏能塑造卓越;我們很普通,但堅信拼搏能克服一切困難———致敬佳兆業上市五周年,拼出傳奇!”2014年底,佳兆業官網掛出這樣的宣言。如今看來,這樣的話語顯得無力。

南都記者從深圳一傢大型民企房地產有關負責人處瞭解到,舊改項目難度非常大,也需要很深厚的政府關系和有關資源,一般房企是不敢也沒有能力涉足的。按照經驗,房企參與舊改項目有兩種方式,按照大型基礎設施、公用事業等關系社會公共利益、公眾安全的項目必須招拍掛的法規,大型舊改項目必須進行招拍掛。稍小型項目諸如一棟辦公樓的拆遷和重建等,則可以由企業和政府通過協議完成。但項目的大小並無統一界定。一直以來,有業內人士披露,很多舊改項目進行招拍掛,並無多少競價,被疑“隻是做樣子而已”。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-02-02/08575967817890618199773.shtml

此前,董事長孫宏斌一度有意無意“按捺不住”,在一條個人微博上投票,選擇“最有可能收購佳兆業的房企”為融創。隨後幾分鐘這條微博即遭刪除。這是迄今為止融創官方方面給出最明顯的收購信號。

另外傳聞中將接手佳兆業舊改項目的華僑城也已經於1月23日停牌,稱正在籌劃“重大事項”,華僑城一位高管回應南都記者關於收購的疑問時說,“這個時候我還不能透露任何事情。”

“華僑城作為國企,此前又以舊改項目發跡,並且擅長舊改項目的操作,這樣的收購行為一方面是為瞭自己項目儲備,另外也是為地方政府兜底,防止這些項目後續陷入困局。”張宏偉向南都記者分析稱,在收購佳兆業的行動上,華僑城比較低調,基本是以舊改項目為主,隻做哥自己關心和擅長的部分。

“房企的起起落落,優勝劣汰在這幾年肯定會是比較正常的一件事,”廣東維森置業董事長張維倫接受南都記者采訪表示,如果沒有註意現金流和高周轉,同時項目拓展過快的話,這樣的風險會尤其大,近來很多區域型開發商都有放慢擴張步伐的傾向。

根據融創1月發佈的業績公告,2014年融創實現銷售額715.5億元,同比增長31%,合約銷售面積約339.2萬平方米,均價21090元/平方米。按照年初融創銷售目標650億元計算,融創2014年超額完成10%。

對於上市公司而言,上述合作方式將更有益處,可以將更多的銷售收入合並至財務報表,制造漂亮的銷售業績,進一步提高市場占有率,贏得資本市場的好評。業內已經開始設想融創與佳兆業合作之後的新局面。融創可以通過與佳兆業的合作制造漂亮的銷售業績,而融創的規模化將再升級。

有熟悉孫宏斌的業內人士向南都記者稱,預計融創的野心還會更加膨脹,這也勢必會加速融創全國化佈局的進程。

而此前融創借力綠城進行全國化擴張的戰略一波三折,並不順利。因此,從一定意義上來看,融創借力佳兆業,才算是標志著融創由區域深耕向全國化佈局的戰略轉變。

對佳兆業而言,顯然“活下去”最重要。

如果開發商在銷售回款上面臨比較大的壓力,再加上開發貸款比較難獲得,理論上開發商這個時候就不得不進行賣股權、賣項目的操作瞭,如果賣項目、賣股權也無法使這類公司繼續“活下去”,那麼,這些房企極有可能成為瞬間“轟然倒下”的房企。

中投顧問房地產行業研究員殷旭飛接受南都記者采訪表示,佳兆業賣項目是肯定要走的一條路,基本也確定後續將以債務重組的形式收場。大股東或者其他潛在收購者進行收購後重組,企業可能還將繼續存續。

翻閱佳兆業歷年年報不難發現,不少項目的獲取並無明確的來源說明。2010年,深圳寶吉項目,也就是後來的“深圳佳兆業城市廣場”赫然出現在年報上,但獲取方式未知。在佳兆業快速發展的2012年,已更名的佳兆業城市廣場地盤面積由32.18萬平方米變為17.96萬平方米,應占權益由100%變為80%,剩餘14.22萬平方米土地和20%權益同樣“去向不明”。

深圳克而瑞機構總經理許爍接受南都記者采訪表示,深圳房地產市場多年來總體是穩健的,這次發生這樣的事情應該有深層次的原因,一時難以定論,但對行業來說這也是個提醒,今年整體的深圳市場應該還是有機會的,但穩定穩健的風格會走得更穩。

如今,融創先下手瞭佳兆業的四個上海項目公司,借力佈局一直渴望的上海區域。雖然比外界此前預期的收購規模縮小,但已經邁出瞭積極的一步。

“按照法規,舊改項目被房企整理好後,還必須被進行招拍掛。拆遷房企耗時耗力但收益微薄,這導致房企對待舊改項目非常消極,深圳市政府想推進舊改而不能。”一位深諳深圳舊改市場內幕的業內人士對此如是披露。

從融創的發展軌跡來看,發傢於大本營天津,隨後佈局北京、無錫、成都等城市。在上一場失敗的綠城收購案中,融創也並非一無所得,而是借力與綠城的融綠合作平臺進入大上海樓市。區域拓展迅猛,可謂“狼”的速度。

“對於一二線城市的舊改項目,盡管舊改項目程序繁雜,但細節上可更改空間大,可以幫助房企獲得一些好處,例如增加容積率等各種小改動。可以說雖然是‘難啃的骨頭’,但如果能通過各種渠道拿下舊改項目,還是能獲得較大的利潤空間,尤以一二線城市為甚。”易居房地產研究員嚴躍進對南都記者如是表示。

內容來自sina新聞

借力佳兆業佈局

佳兆業有關負責人向南都記者表示,公司上下自遭深圳市國土委“鎖定房源”以來,一度齊心協力力求渡過難關,公司至今的項目運轉仍照常進行。隻是財務方面由於陸續遭到催款、投訴和訴訟,公司財產已遭凍結。現在,公司上下已經接受可能的結局,尋求接盤方可能對佳兆業而言是一條上好的路。

另外一傢“白武士”旋即浮出水面。這就是野心和實力兼備的融創中國。有接近融創中國高層的人士爆料稱,融創中國有意接手郭氏兄弟的佳兆業股份,“雙方已經簽署相關協議,隻等走完流程正式發佈”。

“火中取栗”的收購?

對於深陷困境的佳兆業而言,進一步賣股權、賣項目的動作不可避免。畢竟當前的債務規模遠超融創此次收購項目付出的金額。而不管是哪傢房企再出手,收購佳兆業的難點不會少。有人以“火中取栗”來形容收購。由於佳兆業事件有較為復雜的歷史原因、不單純的股權結構、法律程序和重組技術等,收購後的重組將無疑耗費精力,考驗能力。

從深圳項目被深圳市國土委鎖定的那一刻起,佳兆業的命運其實已經定下來。那就是尋求接盤方,重組是必然的選擇。而這其中的考驗重重,種種難點意味著,接盤團隊必須要有優異的能力和定力。

尤其是對已經耗費九牛二虎之力卻仍收購綠城失敗的融創,此次合作勢必要吸取經驗教訓,不再重蹈覆轍。

南都記者從佳兆業年報中瞭解到,如同不少在香港上市的內房股一樣,佳兆業集團是一傢於開曼群島註冊的外資企業,同時也是一傢傢族企業。佳兆業原董事局主席郭英成及其傢族為佳兆業的實際控制人。

由區域深耕向全國化佈局,融創的決心和耐心不容小覷。在進入不熟悉的新市場時,如果能夠通過房企之間尤其是品牌房企通過與合作夥伴的共同開發,往往能用更少的資金撬動更多的項目,提高市場占有率。而這就是融創過去一年以來一直在做的努力。

這套復雜的股權結構是———大昌投資有限公司、大豐投資有限公司及大正投資有限公司持股佳兆業分別占股約為19 .77%、20 .45%、9%,而上述大昌、大豐、大正三傢公司各自的全部已發行股本由昌裕投資有限公司持有,昌裕則由G oodH ealthInvestm entsL imite d全資擁有,G o o d H ealth由SeletarLim ited及SerangoonLim ited作為Credit SuisseT rust Lim ited的(瑞士信貸銀行信托有限公司)代名人及受托人分別擁有50%及50%權益。Credit SuisseT rust Lim ited以郭氏傢族信托基金受托人的身份行事。

這意味著,約半數的佳兆業股權,仍由郭氏傢族把控。佳兆業財報顯示,郭氏傢族通過傢族信托基金持有佳兆業股份,在轉讓給生命人壽前,郭氏傢族一直持有佳兆業60%以上股權,轉讓後持有約50%。

截至1月中旬,公開資料顯示郭氏傢族仍是佳兆業實際控制人,擁有49.25%的股權。第二大股東為生命人壽,持股近30%,公眾持股量僅為20 .81%。

此前業內對融創的猜想是可能收購郭氏傢族在佳兆業的股權。由昨晚的公告看來,融創的動作偏於保守,僅收購瞭佳兆業在上海的四個項目公司。盡管如此,這對佳兆業來說,已經是“雪中送炭”。

據深圳克而瑞機構一位資深人士向南都記者透露,對於佳兆業的重組,政府層面頗為上心,也討論過多種方案,包括將旗下住宅、商業、酒店等各種物業分組,邀約有相關業務的深圳國企洽談,其中近年深圳土地消耗較快的華僑城就表示瞭興趣。目前華僑城很可能接受佳兆業深圳舊改部門項目。

南都記者根據公開資料查詢發現,截至目前至少有27傢金融機構包括銀行、信托、資管申請查封佳兆業資產,包括深圳、廣州、武漢、杭州等地,幾乎遍佈佳兆業全國項目。根據估計,未完成的項目可能將面臨債權人的催款。後續的談判工作將艱難重重,繁瑣不已。

“收購,特別是上市公司之間的收購是非常繁瑣的,風險控制以及補充條款往往多達幾百頁,雙方都要設想各種不同情況。”廣東格林律師事務所合夥人律師李前斌接受南都記者采訪時表示,作為規避風險的手段,在收購協議中,雙方可以進行約定,比如說過瞭一定期限如果樓盤還未解鎖,交易可以取消滅,或者在付款條件上也做一些限制性約定。

佳兆業內部人士向南都記者透露,佳兆業此前與多傢房企有過面談,包括萬科、華潤等,就具體項目的收購進行洽談,但最後由於資產查封而作罷。

優質項目肯定有下傢

同策咨詢研究部總監張宏偉向南都記者表示,房企無論通過什麼樣的市場手段,賣項目也好,賣股權也好,降價銷售也好,隻要在市場艱難的時期可以“活下去”,那麼,這就是起碼的成功。在未來,留得青山在,不怕沒柴燒,隻要度過當前的企業資金面的危機,未來有可能就是“柳暗花明又一村”。

如果評選出2014年占據頭條次數最多的房企,融創中國一定是數一數二。融創與綠城轟轟烈烈開始但落寞收場的收購案,即彰顯瞭其在房地產界絕對是野心勃勃,“不甘寂寞”。

業內最先發現的接盤者是華僑城。從這傢房企目前對外的態度來看,還沒有直接否認接觸佳兆業。華僑城一位高管回應南都記者關於收購的疑問時說,“這個時候我還不能透露任何事情。”





“形勢還未明朗的情況下,估計融創是會謹慎的,慢慢觀望再說,”中原地產市場首席分析師張大偉如是告訴南都記者。

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